「不動産投資に興味があるけれど、どこから始めればいいかわからない」「REITと現物不動産はどちらが会社員に向いているのか」——この疑問を持つ30〜40代の会社員の方は多いと思います。
結論を先に言います。本業を持つ会社員にとって、REITと現物不動産は「目的が異なる投資」です。少額から不労所得を積み上げたいならREIT、融資レバレッジを活かして一気に資産を拡大したいなら現物不動産——それぞれに適した場面と人物像があります。
この記事では、REITと現物不動産投資を会社員の視点から徹底比較します。初期費用・利回り・管理負担・税制・金利リスクまで、2026年の最新状況をふまえて詳しく解説します。
REITと現物不動産——まず基本の仕組みを整理する
REIT（不動産投資信託）とは
REIT（Real Estate Investment Trust）は、多くの投資家から集めた資金でオフィスビル・商業施設・物流倉庫・住宅などの不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益を分配する投資商品です。日本版はJ-REITと呼ばれ、東京証券取引所に上場しています。
株式と同じように証券口座から数口〜数十口単位で購入でき、最低投資額は数万円〜10万円台が中心です。東証に上場している銘柄数は58銘柄（2026年5月時点）で、平均予想分配金利回りはおよそ4〜5%台で推移しています。
現物不動産投資とは
現物不動産投資とは、実際にマンションや戸建てなどの不動産を購入し、賃貸に出すことで家賃収入を得る投資です。会社員が取り組みやすいのは、ワンルーム区分マンション（物件価格1,500〜4,000万円程度）や中古一棟アパート（物件価格2,000万円〜）です。
金融機関からの融資（不動産投資ローン）を活用することで、自己資金を大きく超える物件への投資が可能です。その反面、管理・修繕・入居者対応などのオーナー業務が発生します。
【比較表】REIT vs 現物不動産——一目でわかる違い
| 項目 | REIT（J-REIT） | 現物不動産投資 |
|---|---|---|
| 最低投資額 | 数万円〜10万円台 | 自己資金100〜500万円以上＋融資 |
| 融資レバレッジ | 不可 | 可（物件の3〜10倍規模の投資も） |
| 表面利回り | 平均4〜5%台（分配金） | 区分4〜8%・一棟8〜12%（表面） |
| 流動性 | 高い（市場で即売買可能） | 低い（売却に数ヶ月〜半年以上） |
| 管理の手間 | ほぼゼロ（運用会社が管理） | あり（管理会社委託でも対応が必要） |
| 節税効果 | 低い（所得控除なし） | 高い（減価償却・損益通算が可能） |
| 新NISA対応 | 可（成長投資枠） | 不可 |
| 価格変動リスク | あり（株式市場と連動して変動） | 低め（日々の価格変動なし） |
| 金利上昇リスク | 価格下落リスク | ローン金利上昇・返済負担増のリスク |
| 分散投資 | 1銘柄で複数物件に分散 | 物件単体の集中リスク |
REITのメリット・デメリット——会社員視点で徹底分析
REITの4大メリット
① 少額から不動産投資に参入できる
J-REITは数万円から購入できるため、現物不動産に必要な数百万円の自己資金が不要です。「まず不動産の分配金収入を体験してみたい」という方でも気軽に始められます。また、新NISA成長投資枠を使えば分配金が非課税になるため、税引き前の利回りをそのまま享受できます。
② 管理の手間がまったくかからない
REITは運用会社が物件の取得・管理・テナント対応まで一切を担当します。入居者からのクレーム対応・修繕・空室対策は一切不要。本業が忙しい会社員でも、何もしなくても3〜6ヶ月ごとに分配金が入ってくるのが最大の魅力です。
③ 高い分散効果
J-REITの1銘柄は、複数の物件に分散投資しています。たとえばオフィス特化型REITでも複数の物件を保有しており、1物件の空室が業績に致命的な影響を与えることはありません。さらに複数銘柄を持てば、オフィス・住宅・物流・ホテルなどセクターを分散した不動産ポートフォリオが作れます。
④ 即時売却できる高い流動性
現物不動産は売却まで数ヶ月〜1年かかることもありますが、J-REITは市場取引日であればいつでも売却可能です。急に資金が必要になった場合でも、すぐに現金化できる安心感があります。
REITの3大デメリット
① 融資レバレッジが使えない
現物不動産は自己資金の数倍〜10倍規模の投資が可能ですが、REITは自己資金の範囲内でしか投資できません。このため、少ない自己資金で大きな資産を作る「レバレッジ戦略」はできないという根本的な限界があります。
② 株式市場の影響で価格が変動する
REITは証券取引所に上場しているため、景気悪化・金利上昇・株式市場の暴落時には、実際の不動産価値とは無関係に価格が急落することがあります。2020年のコロナショックでは東証REIT指数が一時40%以上下落しました。
③ 節税効果がない
REITの分配金は配当所得として課税されます（20.315%）。現物不動産のような減価償却費による節税や、不動産所得の赤字と給与所得の損益通算は利用できません。年収が高い会社員が節税目的で投資するには向いていません。
現物不動産のメリット・デメリット——会社員視点で徹底分析
現物不動産の4大メリット
① 融資レバレッジで自己資金を超えた投資ができる
現物不動産最大の特徴は、銀行融資を活用したレバレッジ投資です。たとえば自己資金200万円でも、2,000万円のワンルームマンションを購入して家賃収入を得ることができます。会社員の安定した給与収入は金融機関の評価が高く、融資を受けやすいのも強みです。
② 毎月安定した家賃収入が入る
入居者がいる限り、毎月家賃収入が得られます。給与収入とは別の「第二の収入源」を作ることで、収入の柱を増やせます。病気やケガで働けなくなった場合でも、不動産が収益を生み続けるという安心感は現物不動産ならではです。
③ 高年収の会社員は節税効果が大きい
現物不動産投資では、建物の減価償却費を経費として計上できます。これにより不動産所得が赤字になった場合、給与所得と損益通算して課税所得を減らし、所得税・住民税の節税が可能です。
節税効果が大きいのは課税所得が900万円超（所得税率33%以上）の高年収層。たとえば課税所得1,200万円の方が不動産投資で年500万円の赤字（減価償却費含む）を出した場合、課税所得を700万円に圧縮でき、所得税・住民税合計で年100万円超の節税も可能です。
④ インフレに強い実物資産
不動産は土地・建物という実物資産です。インフレが進行すると物価とともに不動産価格や家賃も上昇しやすく、物価上昇局面でも資産価値が守られやすいという特性があります。
現物不動産の4大デメリット
① 初期費用が高額
ワンルーム区分マンションでも物件価格1,500〜4,000万円に対し、自己資金として頭金（物件価格の10〜20%）＋諸費用（物件価格の5〜8%）が必要です。都内のワンルームなら最低でも150〜400万円前後の自己資金が目安となります。
② 管理・運営の手間がかかる
管理会社に委託すれば日常の管理業務は減らせますが、それでもオーナーとしての判断が必要な場面は出てきます。修繕の承認・リフォームの判断・入居者トラブルの対応・確定申告——これらは本業の傍ら処理しなければなりません。
③ 流動性が低く、すぐに売却できない
不動産の売却には買主探しから契約・引渡しまで平均3〜6ヶ月かかります。市場が冷えているときはそれ以上かかることも。急に現金が必要になっても即座に換金できない点はREITと大きく異なります。
④ 2026年の金利上昇リスク
日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75%に引き上げました。2026年4月の会合では追加利上げは見送られましたが、利上げ方向のトレンドは続いています。変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇は毎月の返済額増加に直結します。ローン金利が1%上昇すると、2,000万円・30年ローンで月々の返済額が約1万円増加する計算です。
初期費用・利回りを数字で比較する
初期投資額の比較
| 投資タイプ | 最低必要自己資金の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| J-REIT（個別銘柄） | 数万円〜 | 1口単位で購入可能 |
| REITインデックスファンド | 100円〜 | 新NISA対応可。積立でコツコツ投資 |
| ワンルーム区分マンション（地方） | 50〜150万円程度 | 物件価格500〜1,500万円が目安 |
| ワンルーム区分マンション（都内） | 150〜400万円程度 | 物件価格1,500〜4,000万円が目安 |
| 中古一棟アパート（地方） | 200〜600万円程度 | 物件価格2,000〜6,000万円が目安 |
実質利回りで比較する（年間収益÷投資額）
表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン金利などのコストを引いた実質利回りで比較することが重要です。
| 投資タイプ | 表面利回りの目安 | 実質利回りの目安 |
|---|---|---|
| J-REIT（分配金利回り） | 4〜5%台 | 4〜5%台（コスト小・税20%） |
| 都内ワンルーム区分（新築） | 3〜4% | 1〜2%（ローン金利・管理費控除後） |
| 都内ワンルーム区分（中古） | 5〜8% | 2〜4%（コスト控除後） |
| 地方一棟アパート | 8〜12% | 4〜7%（コスト控除後） |
都内の新築ワンルームは表面利回りが低く、ローン返済・管理費・修繕積立金を引くと実質利回りが非常に低くなる（場合によっては毎月持ち出しになる）ケースがあります。節税効果がある高年収の会社員でない限り、都内新築ワンルームは費用対効果が合わないことが多い点に注意が必要です。
税制の比較——会社員の節税効果はどれだけ違うか
REITの税制
J-REITの分配金は「配当所得」として20.315%の税金がかかります（所得税15.315%＋住民税5%）。新NISA成長投資枠を使えばこの税金が非課税になり、利回り4.5%の分配金を丸ごと受け取れるのが大きなメリットです。
一方、REITには所得控除効果はなく、給与所得との損益通算もできません。高年収の会社員が所得税の節税を目的に使う商品ではありません。
現物不動産の税制（損益通算・減価償却）
現物不動産投資では建物部分の減価償却費を毎年経費として計上できます。減価償却費は実際の現金支出を伴わない費用のため、帳簿上の不動産所得を赤字にして給与所得と損益通算することで節税が可能です。
| 課税所得 | 所得税率＋住民税 | 年100万円の節税効果（損益通算の場合） |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5%＋10%＝15% | 約15万円 |
| 695万円以下 | 20%＋10%＝30% | 約30万円 |
| 900万円以下 | 23%＋10%＝33% | 約33万円 |
| 1,800万円以下 | 33%＋10%＝43% | 約43万円 |
| 4,000万円以下 | 40%＋10%＝50% | 約50万円 |
課税所得が900万円超（目安：年収1,100〜1,200万円超）の会社員は、不動産投資の節税効果が特に大きくなります。一方、課税所得が400万円以下の方は節税効果が限定的なため、現物不動産の節税メリットはあまり享受できません。
2026年の金利上昇局面——REITと現物不動産への影響
日本銀行は2024〜2026年にかけて段階的な利上げを実施し、2025年12月には政策金利が0.75%になりました。2026年4月の会合では追加利上げは見送られましたが、この金利上昇トレンドはREITと現物不動産の両方に影響します。
J-REITへの影響
金利上昇はJ-REIT市場にとって逆風です。理由は2つあります。①国債金利が上がると相対的にREITの分配金利回りの魅力が低下するため、価格が下落しやすい。②REITは物件取得時に借入をするため、金利上昇はREITの資金調達コスト増加につながります。
ただし、金利上昇の背景が経済成長やインフレであれば、テナントからの賃料引き上げ交渉力が高まり、収益増加につながる面もあります。短期的な価格変動に一喜一憂せず、長期保有の姿勢が重要です。
現物不動産への影響
変動金利でローンを組んでいる場合、政策金利の引き上げは変動金利に遅れて反映されます。ゼロ金利時代と比較して現在は0.75%まで引き上げられており、2,000万円のローンで0.75%の金利上昇が生じると、毎月の返済額が約7,000〜8,000円増加（30年ローンの場合）します。投資物件のキャッシュフローが悪化するリスクがあります。
これから現物不動産投資を始める方は、金利上昇シナリオでもキャッシュフローが黒字になるかを必ず確認しましょう。「今の低金利で試算すると黒字だが、金利が1〜2%上がると赤字」という物件は危険です。
どちらを選ぶべきか——タイプ別おすすめ診断
REITが向いている会社員
- 本業が忙しく、投資に時間をかけられない（管理の手間ゼロ）
- まず少額（数万円〜）から不動産の分配金を体験したい
- 新NISAを活用して税引き後の手取りを最大化したい
- 株式・債券とともに不動産を組み合わせたポートフォリオを作りたい
- 流動性を重視し、いつでも売却できる安心感を求めている
REITは「手間なく不動産の果実を受け取りたい会社員」に最適な選択肢です。高配当株・インデックスファンドと組み合わせたポートフォリオの一角として組み込む使い方が特に効果的です。
現物不動産が向いている会社員
- 課税所得900万円超で節税効果を最大化したい高年収層
- 融資レバレッジを使って少ない自己資金で大きな資産を作りたい
- 不動産オーナーとして自分でコントロールしたい積極型
- 給与以外の安定収入を毎月確実に得たい（空室リスク管理ができる人）
- 長期的に資産を相続・贈与で次世代に引き継ぐ相続対策も視野にある
どちらも検討する価値がある人
REITと現物不動産は二択ではなく、組み合わせる戦略も有効です。たとえば「新NISAでREITを積立しながら、将来的に現物不動産への参入を準備する」アプローチなら、今すぐ行動できる上に、資産形成の選択肢を広げておけます。
REITを活用した配当収入ポートフォリオの作り方
REITから毎月のように分配金を受け取るには、決算月の異なる複数銘柄を組み合わせることが効果的です。J-REITの多くは2ヶ月に1回分配金が出るため、複数銘柄を保有することで毎月分配金を受け取る設計が可能です。
分配金ポートフォリオの作り方については高配当株で毎月配当ポートフォリオを作る方法が参考になります。J-REITと高配当株を組み合わせれば、さらに安定した毎月分配金受取も実現できます。
J-REITの具体的な始め方・銘柄の選び方についてはJ-REIT（不動産投資信託）の始め方・選び方完全ガイドを合わせてご覧ください。
高配当株ポートフォリオの組み方については高配当株ポートフォリオの組み方【初心者向け実例公開】も参考になります。REITと高配当株を組み合わせたポートフォリオ設計のヒントを得られます。
将来的に配当金・分配金で月10万円の不労所得を目指すなら、配当金生活で月10万円受け取るには資産いくら必要？のシミュレーションが役立ちます。
まとめ——REITと現物不動産、会社員に向いているのは？
この記事で解説したポイントを整理します。
- 本業が忙しく手間をかけたくない会社員→ REITが最適。少額から始められ、新NISAで非課税、管理不要
- 課税所得900万円超の高年収会社員→ 現物不動産の節税効果が大きい。減価償却・損益通算で年50万円超の節税も可能
- 融資レバレッジで資産を加速したい→ 現物不動産。自己資金200万円で2,000万円規模の投資が可能
- まず不動産の分配金収入を体験したい初心者→ J-REITから始めてノウハウを積むのが現実的
- 2026年の金利上昇局面では、現物不動産はローン金利上昇リスクに要注意。変動金利の返済シミュレーションを必ず確認
REITと現物不動産は対立するものではなく、それぞれの特性を活かして組み合わせることもできます。大切なのは「自分の収入・自己資金・手間の許容度・税制上の状況」に合った選択をすることです。
高配当株とREITを組み合わせたポートフォリオで安定配当収入を構築したい方は、高配当株×NISA成長投資枠の活用術もあわせてご覧ください。
まずはREITから始めてみる
REITへの投資は証券口座があればすぐに始められます。まだ証券口座をお持ちでない方は、取引手数料が安く使いやすいDMM株がおすすめです。
また、現物不動産投資を検討している方は、まず保険・家計の見直しで投資資金を確保するところから始めましょう。保険料を月1〜3万円削減できれば、不動産投資の自己資金積み立てにも役立ちます。
不動産投資は「何も考えずに始めると失敗する」投資の一つです。REITから少額で始めて不動産市場の動きに慣れ、知識と資金を積み上げてから現物不動産を検討するのが堅実な進め方です。
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